ОУП (Общ Устройствен План) –  създава се за община, за част от община или за населени места и отделни селищни образувания с национално значение. Тези планове определят преобладаващото предназначение и начина за устройство на отделни структурни части на териториите, обхванати от съответния план. Те представляват основа за цялостното устройство на територията.

С известния още като ОУПО (Общ Устройствен План на Община) се определят:

В допълнение – като неразделна част от ОУП съществува Приложение, в което се съдържат правилата и нормативите по устройството на територията. Това допълнение се одобрява заедно с плана и има същата юридическа сила.

Тази категория планове няма пряко инвестиционно предназначение. От тях не възникват права и задължения за конкретни правни субекти.

Процедурата по създаването, обявяването и одобряването на общите устройствени планове е разписана в ЗУТ.

Изискванията към обема и съдържанието на устройствените планове, които се създават за територията на Република България се определят с НАРЕДБА №8 ОТ 14 ЮНИ 2001Г. ЗА ОБЕМА И СЪДЪРЖАНИЕТО НА УСТРОЙСТВЕНИТЕ ПЛАНОВЕ

ПУП (Подробен Устройствен План) – това е последващия етап на планирането на част от територията на дадена община или на конкретен поземлен имот. Целта е посредством тези подробни устройствени планове да се конкретизират и доразвият разрешенията и предвижданията, които се съдържат в даден общ устройствен план (ОУП). Те имат непосредствено инвестиционно значение и могат да засегнат правата и задълженията на конкретни лица. Поради това в чл.104 и чл.108 на ЗУТ е определено, че предвижданията, които се съдържат в тях са задължителни за инвестиционното проектиране. Единствено в ПУП могат да се съдържат предвиждания за извършване на конкретни строителни дейности за урбанизирани територии. Недопустимо е извършване на строителство без да има влязъл в сила ПУП (освен за някои земеделски имоти – виж по-долу). С тях се определят и допълнителните мероприятия по изграждане и устройство на населените места.

Според устройствените цели и задачи и в зависимост от конкретната необходимост, ПУП се изработват в един от следните видове:

Част от изработването на подробния устройствен план е “Екологичната оценка”. Обхватът и съдържанието на екологичната оценка се определят по реда и при условията на ЗООС (Закон за опазване на околната среда) и ЗБР (Закон за биологичното разнообразие).

ПУП-ПРЗ е най-пълната откъм съдържание форма на ПУП. Такива планове се изработват, когато е необходимо да се направи т.нар. “първа регулация” или когато (впоследствие) се премине към Изменение на ПУП (ИПУП) . Това са случаите по чл.15, чл.16 и чл.17 ЗУТ. ПУП дава възможност да се променя площта и размера на Поземлените Имоти (ПИ) при тяхното първоначално урегулиране с цел строителство или други благоустройствени мероприятия, а също и при последващи желани (но допустими) изменения на регулационния и застроителен план за дадени УПИ (обединяване, разделяне, промяна на предназначението и др.)

Устройството на териториите и конкретното предназначение на всяка част от тези територии зависи от предвижданията, които са нормативно установени с устройствена схема и устройствени планове. В рамките на територии са обособени поземлени имоти. На мястото на старото понятие “парцел” * се говори за поземлен имот. ЗУТ дава легално определение на това понятие. Това е част от територията, която определена с граници с правото на собственост и може да се използва в съответствие с нормите, съдържащи се в плановете. Самите поземлени имоти могат да се групират по целесъобразност в териториално-устройствени зони, които се определят в съответствие с общите градоустройствени планове. 

* “Парцел” е нееднозначно и грешно използвано от край време понятие, което не съществува отдавна в правния мир (от влизането в сила на ЗУТ на далечната вече дата 01.04.2001г.)! Ако все пак някой го ползва, то следва смисълът на употребата му да е “поземлен имот” ( и то НЕУРЕГУЛИРАН такъв). Точно тук се проявява най-явно размитата употребата на “парцел”, тъй като редица хора (грешно или от незнание) наричат така урегулираните поземлени имоти (УПИ). Реално може да кажем, че едва когато един “парцел” се урегулира (за него се изработи, одобри, обяви и влезе в сила ПУП), то чак тогава той става УПИ! За съжаление масово агенти на недвижими имоти, служители в администрациите, дори в съдебната система (!?!), както и редица други “професионалисти”, свързани с инвестиционното проектиране и строителство, твърде некоректно и подвеждащо си служат с думата “парцел”, която призоваваме да не се ползва. Дори на повечето специализирани интернет страници за продажби на имоти ще забележите наличието на тази дума, я като заглавие на определена категория имоти, я като част от описанието на дадена обява – както за обикновен ПИ, така и за УПИ, което е абсурдно! Да не говорим за разликата в стойността на един имот, в зависимост от това дали той е УПИ, дали е просто поземлен имот в неурбанизирана територия или е поземлен имот, подлежащ на урегулиране (попадащ в урбанизирана територия / в строитените граници)... Смесването на тези различни понятия, чрез неразумното и лековерно ползване на “парцел” е рисково!

Поземлените имоти (ПИ) могат да попадат в територии, които са земеделски, горски, защитени територии, нарушени територии или пък урбанизирани територии – предвидени по същество за застрояване. Поземлените имоти, които попадат в урбанизирани територии (или предвидени за урбанизиране територии) се застрояват въз основа на ПУП. За някои поземлени имоти, попадащи в земеделски територии има предвидена възможност за определено застрояване и без ПУП, а само на база Виза за проектиране от Главния архитект на Общината и изпълняване на указанията, дадени чрез нея (за земеделски имоти с площ до 10 dka).

Виза за проектиране (скица за урегулиран поземлен имот с указан от главния архитект начин на застрояване) – на нея се изобразяват осъвместени извадка от действащия подробен устройствен план на населеното място или квартала, с обхват на урегулирания поземлен имот и съседните му поземлени имоти, извадка от действащия кадастрален план или кадастрална карта (за населени места с одобрена и влязла в сила кадастрална карта и регистри) в аналогичен обхват, а също са вписани валидните за имота градоустройствени показатели(за плътност и интензивност на застрояване, за минимално озеленяване и за височина на сградата) и линии(граници) на застрояване, нанесени са и допустимите отклонения от действащите норми за заварени сгради или за сгради паметници на културата. Същевременно, визата служи и за получаване на изходни данни и съгласуване на бъдещия проект от експлоатационните дружества (електроснабдяване, водоснабдяване, канализация, газификация и др.)

Значението на споменатите по-горе градоустройствени показатели (параметри) е следното:

Ето какво представляват описаните параметри в нея като цифровите показатели по-долу са сложени произволно:

•Плътност на застрояване - това е максимално допустимото отношението на застроената площ (на приземното ниво на сградите от основното и допълващото застрояване) спрямо площта на имота, изразено в процент от площа на поземления имот. Например ако Вашият имот е 1000кв.м, а позволената плътност на застрояване е до 40% , то Вие имате възможност за построяване на сграда (-и) с приземен етаж с максимална площ до 400кв.м.

* Разликата между застроената площ и площта на урегулирания поземлен имот е свободната дворна площ. За свободна дворна площ се считат и откритите тераси, както и озеленените площи върху подземните етажи, ако те са устроени за ползване.

•Коефициент на интензивност на застрояването (К инт.) е отношението на разгънатата застроена площ (сбор от застроената площ на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена) спрямо площта на имота, изразено в абсолютно число(като коефициент). Например, ако Вашият имот е 1000кв.м, а позволеният Кинт е до 1.5,  то Вие имате право да построите сграда(-и) с максимална надземна площ на общо за всички етажи от 1500кв.м. (ако височината и плътността на застрояване позволяват достигането на такава обща квадратура)

•Процент на озеленяване (П озел.)- това е минимално допустимото отношението на озеленените площи спрямо площта на имота, изразено в процент от площта на поземления имот. Например, ако Вашият имот е 1000кв.м., а предвиденото (предписаното) озеленяване е 50% , то Вие трябва да оставите 500кв.м. от имота си  незастроен – за озеленена площ.

* Показателят за процент на озеленяване на урегулиран поземлен имот (П озел.) е отношението на площта под естествена растителна покривка спрямо площта на имота! Определена част от площта под естествена растителна покривка съобразно показателите за съответната устройствена зона трябва да бъде осигурена (с инвестиционния проект за озеленяване) с дървесна растителност, в т.ч. и в случаите, когато цялата растителна покривка или част от нея е разположена върху подземно или полуподземно застрояване.

•Кота корниз на сградата (К.К.) – това е максимално допустимата височина на сградата, мерена вертикално, започвайки от средното ниво на прилежащия терен и стигайки до линията, получена от пресичането на фасадната равнина и равнината на стрехата на покрива. Например - кота корниз за жилищни зони с ниско застрояване е 10м, а за вилни зони е 7м.

•Застроена площ (ЗП) е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.

•Разгъната застроена площ (РЗП) е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети, а не за тавански складови помещения. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

Кадастърът е съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България, набирани, представяни, поддържани в актуално състояние и съхранявани по установен ред. Информацията се съдържа в кадастрални карти, кадастрални регистри и информационни системи. Тази информация е юридически значима, това следва от чл.2, ал.5 на ЗКИР (Закон за кадастъра и имотния регистър), според който кадастралните данни са доказателство за обстоятелствата, до които се отнасят. В ЗКИР са определени обектите на кадастъра:

Поземленият имот (ПИ) е основна единица на кадастъра. Както вече бе отбелязано - легално определение за ПИ се съдържа в ЗКИР и в ЗУТ: това е част от земната повърхност, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.

При влизането в сила на дадена кадастрална карта или при последващо образуване на нови поземлени имоти чрез изменение на други такива, всеки един имот получава идентификатор (от Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър – АГКК, съответно от съответните Служби по Геодезия, Картография и Кадастър по места - СГКК), който представлява уникален номер,  чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната. Идентификаторът включва задължително кода по ЕКАТТЕ на населеното място, на чиято територия е имотът.

Основните кадастрални данни са различни за различните кадастрални единици. Основни кадастрални данни са: